토지거래허가구역(토허제 뜻), 10.15 부동산정책. 토지거래허가구역 실거주

요즘 부동산 뉴스 볼 때마다 한숨이 절로 나오죠
특히 ‘토지거래허가구역’이라는 단어가 거의 매일 등장하면서 시장 분위기가 급변하고 있습니다.
서울 집값, 투자 전략, 실수요자까지 모두에게 영향을 미치는 핵심 변수이기 때문이죠.

오늘은 최근 발표된 토지거래허가구역 지정 확대의 핵심 내용과 함께,

 

‘갭투자 종말’이 실제 시장에 어떤 변화를 가져오는지 현실적으로 정리했습니다.
세금·대출·실거주 조건까지 한눈에 확인해보세요.

 

토지거래허가구역 어디?

2025년 10월 정부는 서울 전역과 경기 핵심 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이제 단순한 거래 신고가 아니라, ‘구청 허가’를 받아야 집을 살 수 있는 구조로 바뀐 거죠.

• 서울 전 지역 전면 지정
• 경기: 과천·광명·수원·성남·안양·용인·의왕·하남 등 수도권 요지 포함
• 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가제 → ‘트리플 규제’ 지역

허가를 받기 위해서는 ‘실거주 목적’ 증명이 필수입니다.
허가 없이 계약하면 무효 처리되며, 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.
사실상 투자 목적의 매수는 완전히 막힌 셈이에요.

요약: 서울 전역+경기 12곳이 허가제로 전환. 매수 전에 구청 허가 필수, 실거주 목적이 아니면 사실상 어려움

 

갭투자 완전 차단, 실거주 2년 의무화

이번 조치의 핵심은 실거주 2년 의무화입니다.
이제 ‘전세 끼고 사는 갭투자’는 사실상 불가능해졌습니다.

집을 사자마자 세를 주는 것이 불가능하니, 기존 세입자가 있는 집은 거래 자체가 어렵습니다.
즉, 실수요자만 시장에 진입할 수 있도록 설계된 구조입니다.

허가 시에는 자금조달계획서와 주택이용계획서 제출이 필수며,
직장 거리, 실거주 가능성까지 검증합니다. 현금이 부족한 무주택자에게는 진입장벽이 높아졌죠.

요약: 매수 후 2년 실거주 의무로 전세 끼고 사는 ‘갭’이 봉쇄. 기존 세입자 있는 매물은 거래 난도↑, 서류·생활권 심사 강화.

 

 

대출 규제 + 세금 폭탄, 현금 부자만 유리한 구조

금융 부분에서도 강력한 제한이 들어갔습니다.

항목	이전	현재(2025)
LTV(대출비율)	70%	40%
15억 초과 주택	최대 7억	최대 4억
25억 초과 주택	최대 5억	최대 2억

또한 전세대출도 대폭 제한되어, 입주권·분양권 보유자는 전세대출 불가, 3억 원 초과 주택 보유자 역시 전세대출을 받을 수 없습니다.

세금 부담도 커졌습니다.
다주택자의 취득세는 최대 12%, 양도세 중과 유예도 종료 예정이며,
1세대 1주택자 역시 비과세 요건이 보유 2년 + 실거주 2년으로 강화됐습니다.

요약: LTV 40%로 축소, 고가주택 대출한도↓, 전세대출 제한. 다주택 취득세 최대 12%·1주택 비과세도 보유2+거주2로 강화.

 

그렇다면 집값은 떨어질까?

규제가 강화되면 가격이 하락할 거라 기대하지만, 실제 시장은 정반대입니다.
거래량은 급감했지만, 호가는 오히려 상승 중입니다.

정부가 규제하는 지역은 오히려 ‘핵심 입지’로 인식되어 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다.
결국 ‘거래절벽 속 가격 방어’라는 기현상이 나타나는 것이죠.

공급이 늘지 않는 한, 서울 주요 지역의 실거래가 하락은 제한적이라는 분석도 많습니다.
‘서울 아파트는 안 떨어진다’는 심리도 여전히 견고합니다.

요약: 규제 강화→거래절벽 심화, 호가는 버팀. 핵심입지엔 프리미엄 붙으며 공급 정체로 하락 폭은 제한적.

 

정부 의도와 시장 반응, 그리고 우리의 대응 전략

전문가들은 이번 조치를 단순한 규제가 아닌 ‘정책적 전환점’으로 봅니다.
정부는 부동산 안정화와 함께 다음과 같은 실질적 목적도 함께 추구하고 있어요.

• ① 월세 소득세 확대 → 세수 확보
• ② 공공임대 재원 확보 → 재정 운용 안정화
• ③ 실수요 중심 시장 유도 → 투기 심리 억제

이제 무리한 대출로 부동산 투자하는 시대는 끝났습니다.
하지만 반대로, 실수요자 중심의 ‘건전한 거래 시장’이 자리 잡는 계기가 될 수도 있습니다.

요약: 정책 목표는 실수요 중심 전환과 세수/공공임대 재원 확보. 대응은 자금계획·타이밍·생활권 증빙이 핵심.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A. 계약은 ‘무효’ 처리되며, 형사처벌(2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금) 대상이 됩니다.

Q2. 실거주 의무를 지키지 않으면?
A. 위반 시 해당 부동산 처분 명령이 내려질 수 있고, 10년간 허가 제한이 걸립니다.

Q3. 실거주자는 어떤 점을 준비해야 하나요?
A. 자금조달계획서, 직장·생활권 입증자료, 전입계획서를 미리 준비해야 합니다.

 

핵심 요약

• 서울·경기 핵심지 전면 허가제 전환
• 갭투자 전면 차단, 실거주 2년 의무화
• LTV 40%, 전세대출 제한 → 현금 부자 중심 시장
• 세금 강화, 다주택자 매도 압박
• 가격은 하락보다 ‘거래절벽’에 가까운 흐름

결국 시장은 ‘자금력’보다 ‘정보력’이 승부를 가를 시기입니다.
지금 같은 전환기일수록 규제 해석력과 타이밍이 중요합니다.

 

요약: 무허가 계약=무효·처벌, 실거주 의무 위반 시 처분명령·허가 제한, 준비는 자금·생활권·전입계획 3종.

 

마무리

오늘은 토지거래허가구역 확대와 함께 달라진 부동산 시장의 흐름을 살펴봤습니다.
이제 ‘갭투자 종말’ 이후의 시장은 실거주 중심으로 재편될 전망입니다.

여러분은 이번 정책을 어떻게 보시나요?
‘규제 강화’가 과연 집값 안정으로 이어질까요?